2020.02.07 【未來一年：2020年商業地產的七個預測】

1.全球辦公市場：FOMO推動預租和夥伴關係
在全球75個辦公樓市場中，萊坊（Knight Frank）監測的30％將在2020年受到房東的青睞，因為高質量辦公空間的嚴重短缺繼續困擾著使用者的行為。 
 
在班加羅爾，都柏林，倫敦，孟買，巴黎，舊金山，上海和悉尼等市場，居住者將在租賃事件發生五年之前逐漸激活搜索，因為他們擔心會丟失（FOMO）。因此，隨著這些佔用者在支持更廣泛的戰略雄心的課堂空間中尋求最佳機會，預租活動將繼續增加。這項預租活動將加快房東與租戶（AKA客戶）之間的對抗關係到合夥關係的過渡。 
 
隨著雙方共同努力創建解決方案，以應對不斷增長的可持續性挑戰或將業務計劃範圍與房地產保持一致的持續任務，這種夥伴關係將越來越有力。後者將把另一套靈活的辦公產品推向全球市場，由房東直接提供或與運營商合作提供。
 
2.英國將繼續在2020年成為全球主要的商業房地產投資目的地
“儘管由於缺乏庫存和脫歐而導致2019年投資放緩，但英國仍是全球商業房地產投資的三大目的地*。無論選舉結果如何，我們預計到2020年英國仍將是最大和最具流動性的市場之一，其基礎強勁的基本面可能支持與上一年相比適度的回升。在保守派多數派的情況下，我們可能會在第一季度看到活躍的活動，隨後在今年餘下的時間里活動會適度增長，因為投資者對英鎊走強做出了回應，並且意識到至少會有幾個月的時間英國脫歐/貿易協議談判將通過的工作。我們預計關注倫敦以及低貝塔地區城市的海外“避風港”投資者將繼續增加。
 
3. 2020年全球商業房地產投資需求將增強
“在2019年，地緣政治不確定性加劇，世界各國中央銀行降低了利率以支持全球增長。我們預計這種情況將持續到2020年，時間更長，時間更長。持續的低收益債券和負收益債券可能會鼓勵依賴收入的投資者（如養老金和保險基金）進一步增加對商業房地產的投資。
 
在這種週期後期的環境中，我們還希望投資者在來年將重點放在低beta的地區，在這些地區，教育和創新等結構性增長因素將共同推動商業房地產的發展。我們預計對長期收入資產的需求將會繼續，以及可以從人口結構和其他結構變化（例如專業領域）中受益的資產將繼續存在。
 
覆蓋地理和行業重點，我們預計可持續性和ESG（環境，社會，治理）投資將在2020年遍及整個商業房地產。監管，風險和回報因素的結合將促使投資者越來越多地瞄準具有強大ESG潛力的房地產。”
 
4.倫敦辦公室：未來五年租金將增長
“儘管正在進行英國脫歐談判，但我們仍然看到許多企業在推進擴張或搬遷計劃。這是在嚴重缺乏選擇的背景下，並且辦公室開發渠道不斷遭到突襲，這就是我們預測持續的原因。未來五年租金將上漲，到2023年底，西區的主要頭條租金應將達到每平方英尺125英鎊，而蘇活區，菲茨羅維亞和馬里波恩預計將在2023年加入每平方英尺100英鎊的租金俱樂部。
 
“這些預測給企業帶來了明顯的成本挑戰，但是隨著環境，社會和治理（ESG）問題在董事會中佔據中心地位，諸如工作場所健康，建築物的環境資質以及建築物中提供的靈活空間的數量正在上升重要性迅速提高，房東和開發商需要意識到居住者不斷變化的期望”。
 
5. 2020年（及以後）的零售格局將由6個“ P”定義-觀點，目的，人員，地點，獲利能力和定價
觀點：英國零售市場不會進入拉撒路式的複蘇階段，也不會等待風暴過去。同時，大街絕對具有長期，可持續的未來，並且像許多人所做的那樣註銷整個零售行業是短視的。
 
目的：忘記繁瑣的流行詞“ experiential”，零售地點可持續性的關鍵是相關性和目標感。沒有這兩件事，零售業將陷入困境。在許多情況下，必須重新定義此目的，並且在不同位置必然意味著不同的事物。
 
人員：任何成功零售地點的命脈。如果有機構，則有消費潛力和相關的零售/餐飲需求。特別是交通樞紐和辦公地點可提供大量的消費者需求基礎，以此來建立繁榮的零售主張。
 
地點：如果某個城鎮或地點無法從固定的受眾群體或高通行交易中受益，那麼它必須更加努力地成為零售目的地。它必須通過美學，公共領域以及零售/ F＆B / A3的富有想像力的組合來營造一種使購物者想要參觀的地方感。
 
盈利能力：零售商進行了自己的“虛榮心大戰”，並且在位置規劃要求上更具選擇性。了解每個站點的獲利能力以及該商店在更廣泛的多渠道攻勢中所扮演的角色要花更多的精力。
 
定價：所有零售房地產市場領域的資本價值都得到了極大的重新調整。與其他房地產投資類別相比，如此大幅的價格調整將使零售業具有越來越高的價值。但是，如今有效的選股（以及理解其他“ P”）比以往任何時候都更為必要。
 
6.工業和物流：強勁的增長預測刺激發展活動
強勁的回報刺激了開發活動的蜂巢，我們見證了2019年大量新庫存的湧入。物流的回報預計將繼續跑贏其他行業，並且我們預計會有類似數量的新庫存通過2020年投入生產。
 
英國脫歐的不確定性導致了業務決策的延遲。隨著英國退歐的性質和時機變得更加明確，我們預計這種被壓抑的佔領者需求將被釋放到市場中。隨著新的高質量庫存的出現和管道的到來，市場已經很好地滿足了這一需求，我們預計2020年的使用量將會增加。
 
空缺率在2019年已經走高，並且隨著新庫存的湧入，我們預計今年整體租金增長將更加緩慢。然而，這裡有很多亮點，在某些市場，尤其是在發展機會有限的地區，租金將繼續強勁增長。
 
零售市場的結構性變化；向電子零售的轉變以及消費者對快速履行訂單的需求不斷增長，將繼續推動對城市履行中心的強勁需求。作為交付鏈“最後一英里”要素的一部分，與消費者緊鄰的小型物流站點將仍然是人們所希望的。
 
7.醫療產業：強勁的長期前景將吸引投資者
短期來看，政治不確定性和近期報紙頭條都有可能影響投資者的情緒，但醫療保健物業的長期前景依然樂觀。為了表明投資者的胃口，2019年第三季度在養老院市場的高端收益率創歷史新低。
 
其他國內外市場的不確定性將使投資者對醫療保健資產所提供的長期收入保持濃厚的興趣，而隨著新的發展努力跟上人口老齡化的步伐，供需基本面非常強勁。
 
醫療保健部門是一個多方面的部門，從居住護理擴展到初級保健，有保障的生活，醫院，兒童保育等等。各種各樣的資產可以支持整個行業在2020年的表現，因為各種投資者類型都在密切關注替代物業。